8 сентября в рамках VIII Международного инвестиционного форума PROESTATE состоится открытая лекция китайского урбаниста Су Юншенга, директора департамента технического развития Института Градостроительного проектирования и Дизайна Шанхая. Выступление эксперта будет посвящено «шанхайскому синдрому» в структуре современных городов – процессу массового вытеснения малоэтажных жилых кварталов многоэтажками.
В Европе проблема плотной многоэтажной жилой застройки имеет давнюю историю. Так, в Берлине строительное законодательство ещё в конце XIX века сделало возможным возведение «домов-казарм», из-за которых жилые кварталы столицы Германии превратились в каменные мешки без воздуха и света. С тех пор, несмотря на ряд очевидных недостатков многоэтажной застройки, европейское, американское и российское градостроительство пережили несколько волн «увлечения» аналогичными принципами организации жилого городского пространства.
На первый взгляд, застройка по принципу «домов-казарм» казалась выгодной, однако ещё в 20-х годах XX века из-за низкого уровня комфорта таких проектов европейские застройщики столкнулись с массовым оттоком покупателей недвижимости в пригороды. По словам российских архитекторов, активно обменивающихся опытом с коллегами из Германии, немцы до сих пор с подозрением относятся к многоэтажным жилым домам, не желая чувствовать себя «как в муравейнике». Кроме того, создание многоэтажных жилых кварталов неизбежно ведёт к деградации социальной инфраструктуры и избыточной нагрузке на все виды коммуникаций, изначально рассчитанные на меньшее количество жильцов.
«Размещение максимального объема улучшений с максимально возможной высотностью на участке продиктовано не «потребностями рынка» в многоэтажной застройке, а исключительно и только необходимостью девелопера окупить высокую стоимость земельного участка» — говорит партнер группы компаний Rusland SP Дмитрий Лехмус, комментируя современную ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости. Действительно, по различным оценкам, удорожание проекта в этом случае может составить от 40 до 50%. Однако, как отмечает эксперт, конечному потребителю гораздо интереснее было бы приобрести квартиру в малоэтажных и среднеэтажных жилых комплексах с достаточной дворовой территорией.
Важнейшим последствием массового недовольства многоэтажными жилыми проектами в Европе стал пересмотр существующих норм плотности застройки. Благодаря им монолитный жилой квартал превратился в группу отдельно стоящих домов, расположенных среди зелени, доступных воздуху и свету, а просторное внутриквартальное пространство новых проектов приобрело ряд социально значимых функций.
При каких условиях многоэтажная жилая застройка могла бы получить дополнительный толчок к развитию, например, в Петербурге? Может ли Северная столица превратиться во второй Шанхай, где массовые высотные проекты постепенно вытесняют малоэтажные дворики, формируя вместе с объектами коммерческой недвижимости новую жилую среду? Отвечая на этот вопрос, Дмитрий Лехмус также апеллирует не столько к «требованиям рынка», сколько к соответствующему законодательству: основным способом решения проблем несбалансированности городской структуры были и остаются изменения градостроительных норм. «Процедуры, позволяющие «отклониться» от предельных параметров, указанных в соответствующих документах, известны и используются девелоперами в случае необходимости – считает Дмитрий Лехмус – В целом «превратить Санкт – Петербург в Шанхай», наверное, можно, внеся соответствующие изменения как в документы градостроительного зонирования, так и в градостроительные нормативы».
О китайских тенденциях в области градостроительства и развития высотной жилой застройки урбанист и архитектор Су Юншенг расскажет гостям VIII Международного инвестиционного форума PROESTATE. Помимо крупных проектов, выполненных в Шанхае, Гуанчжоу и Пекине, Доктор Су известен как креативный директор Шанхайской выставки 2010 г., автор концепции «Китайские города» (China Cities), разработчик мастер-планов «Балтийской жемчужины» (Санкт-Петербург) и «Русский остров» (Владивосток).