Минстрой внесет в Госдуму законопроект, который решит проблему реорганизации промзон и запустит в оборот заброшенные территории российских городов в целях строительства.
Проблема реорганизации промышленных территорий на сегодняшний день является одной из наиболее актуальных, и не только для Москвы. Такие земли являются существенным резервом для развития городов России. Стоит отметить, что общая площадь промзон столицы составляет около 19 тыс. га. При этом сегодня промзоны представляют собой устаревшие производственные анклавы с недействующей транспортной инфраструктурой, которые используются неэффективно.
В связи с актуальностью данной проблемы Министерство строительства и ЖКХ России (Минстрой) планирует внести соответствующий законопроект в Государственную Думу РФ в осеннюю сессию. Сейчас ведется работа над концепцией проекта закона, в настоящее время над текстом концепции работает Институт экономики города. «Эта работа будет длиться еще около трех недель. Законопроект затронет ряд нормативных правовых актов, в том числе потребует внесения изменений в Земельный кодекс и Градостроительный кодекс Российской Федерации», — сообщили «РБК-Недвижимости» в Минстрое.
Реорганизация промзон направлена на:
— Создание комфортной городской среды, изменение качества недвижимости;
— Модернизацию промышленности и коммунального хозяйства в соответствии со стратегией социально-экономического развития города;
— Достижение транспортной проницаемости территории;
— Получение доходов в бюджет от вовлечения государственного имущества в процесс градостроительной деятельности.
В Москве много не действующих в настоящее время промзон с большим количеством собственников. Столичные власти ранее не раз заявляли, что запустить комплексное освоение заброшенных территорий стоит огромных усилий и длительного времени, так как сложно договориться с собственниками. Например, запуск крупнейшего в столице проекта на территории ЗИЛ далось очень непросто, сетовали московские чиновники.
По мнению авторов законопроекта, основной целью разрабатываемого документа должно стать создание правовых и экономических механизмов реализации проектов реорганизации промзон. Разрабатываемый законопроект предусмотрит вовлечение всех собственников недвижимости на таких территориях в процесс реорганизации.
«Законопроект направлен на создание современной городской среды, транспортной и социальной инфраструктуры. Также в нем будут прописаны механизмы для развития новых современных промышленных производств», — рассказала «РБК-Недвижимости» директор департамента жилищной политики Минстроя России Гаянэ Кизарьянц.
«Сейчас действующие законодательные нормы являются разрозненными и не позволяют комплексно осуществлять реорганизацию промзон с учетом публичных интересов городов. Частичная же реорганизация в полной мере не дает возможности решать городские задачи. Чтобы снять проблему, нужно внести изменения в действующее законодательство, определив правовые механизмы реорганизации и застройки промышленных территорий», — отмечает Гаянэ Кизарьянц.
В департаменте градостроительной политики Москвы, который также участвовал в разработке данного законопроекта, отмечают, что подобные проекты наиболее сложны с точки зрения их практической реализации ввиду множественности собственников и отсутствия согласованных планов по дальнейшему развитию территорий, в том числе из-за отсутствия инструментов, позволяющих снизить возможные риски и повысить эффективность их реализации для города в целом и для каждого правообладателя в частности.
В департаменте градостроительной политики г. Москвы считают, что законопроектом должны быть предусмотрены различные правовые схемы реорганизации промышленных территорий для их возможного выбора и реализации субъектами РФ в различных случаях. В законопроекте следует также учесть иные механизмы реорганизации (кроме ПИФов), которые могут быть наиболее эффективны, считают чиновники.
Игроки рынка, опрошенные «РБК-Недвижимостью», также поддерживают данную инициативу. По их мнению, в противном случае дальнейшее движение в направлении развития этих территорий будет весьма затруднительным. В то же время эксперты сомневаются в эффективности механизмов вроде ПИФов.
По мнению партнера консалтинговой компании S.A. Ricci Павела Яншевского, идея создания ПИФов для развития промзон кажется достаточно сложной для реализации. Есть опасения, что переговорный процесс может растянуться на годы и не факт, что собственники придут к единому мнению, считает он.
Руководитель отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield Евгений Попов также видит сложности в реализации данного законопроекта на практике. По его мнению, здесь может быть либо добровольная интеграция собственника в большой проект (что довольно сложно — собственник боится потерять контроль над проектом, потому что его доля размывается), либо принудительная — а это уже не совсем рыночная и долгая история, так как решения могут быть обжалованы через суды.
«Действенным способом, который поможет решить давно назревшую проблему реорганизации промышленных территорий, на наш взгляд, может стать изъятие городом (с компенсацией собственнику) либо выкуп по кадастровой стоимости долей промзон, используемых не по целевому назначению, и последующая передача их одному инвестору, который будет проводить застройку территории в соответствии с городской программой социально-экономического развития», — видит решение данной проблемы Павел Яншевский.
По мнению директора департамента управления активами Группы ПСН Татьяны Тиковой, следует учесть, что потребуются и дополнительные поддерживающие механизмы. Возможно, стоит даже задуматься о создании отдельного ведомства, сфокусированного на работе именно по промзонам. «Ведь мы говорим об освоении сотен гектаров земли. Потребуется также вовлечение городских финансовых ресурсов, к примеру, в части первичного инвестирования в инфраструктуру в целях создания потенциала для дальнейшего освоения территорий. Думаю, в ситуации с промзонами могут хорошо показать себя именно механизмы государственно-частного партнерства», — рассказала «РБК-Недвижимости» эксперт.