Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (КИО) проводит работу по выявлению и исключению из городской собственности нежилых помещений, являющихся общим имуществом многоквартирного дома: подвалы, чердаки, помещения колясочных и т.д. Впоследствии данные помещения передаются жильцам многоквартирных домов, ТСЖ и другим жилищным кооперативам для использования под нужды граждан.

На сегодняшний день из Реестра собственности Санкт-Петербурга уже исключено 418 объектов, из них 141 объект — в 2015 году. Среди исключенных: помещение 1-Н площадью 264.8 кв. м, расположенное на цокольном этаже по адресу: Санкт-Петербург, ул. Бухарестская, д. 72, к. 1, литера А; помещение 40-Н на первом этаже в доме на Московском пр., д. 192-194, литера А; помещение 13-Н, расположенное на первом этаже по адресу: Санкт-Петербург, Гороховая ул., д.  1, литера А.

Ведется работа в отношении помещений 2-Н и 3-Н по адресу: Санкт-Петербург, Красногвардейская пл., д. 6, литера А; помещения 7-Н по адресу:  Санкт-Петербург, Кронверкская ул., д. 8, литера А; помещения 1-Н на пр. Энгельса, д. 62, литера Б; помещений 3-Н, 4‑Н, 26-Н, 28-Н, 29-Н, 30-Н, 38-Н, 39-Н по адресу: Санкт-Петербург, ул. Севастьянова, д. 4, литера А.

Всего на сегодня КИО проводится работа по установлению возможности отнесения к общедомовому имуществу более 2000 объектов, обладающих признаками общего имущества многоквартирного дома.

О процедуре

Работу по выявлению и исключению из Реестра собственности Санкт-Петербурга общедомового имущества КИО осуществляет на постоянной основе в целях защиты прав и законных интересов собственников помещений, расположенных в многоквартирных домах.

Порядок, которым руководствуется КИО в этом процессе, утвержден Приказом КУГИ от 02.02.2009 № 10-п «О порядке взаимодействия структурных подразделений Комитета по управлению городским имуществом при решении вопросов об отдельных объектах нежилого фонда, обладающих признаками общего имущества многоквартирного дома» (Приказ).

В соответствии с Приказом в КИО создана и работает Комиссия по учету имущества Санкт-Петербурга (Комиссия), на заседаниях которой еженедельно принимаются решения об уточнении имущественно-правового статуса помещений, обладающих признаками общего имущества многоквартирного дома, а также решения об отнесении рассматриваемых помещений к общедомовому имуществу. В состав Комиссии входят представители КИО, АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», СПб ГУП «ГУИОН»  и  Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников культуры. В настоящий момент КИО проводит работу по включению в состав Комиссии представителей  Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга и Жилищного комитета, администраций районов Санкт-Петербурга.

В соответствии с решением, принятым на заседании Комиссии, объект может быть признан или не признан общим имуществом дома.

Для принятия Комиссией решения о признании помещения общедомовым имуществом необходим следующий пакет документов: акт обследования объекта с материалами фотофиксации объекта, документы технического и кадастрового учета объекта, выписка из ЕГРП, распоряжение КУГИ о регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга на объекты недвижимости, расположенные на территории Санкт-Петербурга (при наличии); справка об отсутствии заключенных в отношении объекта договоров аренды, безвозмездного пользования; информация об отсутствии судебного спора в отношении объекта; архивная справка (выписка из инвентарного дела о формировании объекта недвижимости) СПб ГУП «ГУИОН» с информацией о принадлежности объекта к общему имуществу дома.

При вынесении решения Комиссия также руководствуется постановлением Высшего Арбитражного суда Российской Федерации (ВАС) от 02.03.2010 № 13391/09. В соответствии с позицией ВАС принципиально важным моментом для признания помещения общедомовым имуществом является правовой статус объекта на дату приватизации первого жилого помещения в доме.

Если на дату приватизации первой квартиры в доме помещение было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на это помещение не может возникнуть. При этом не имеет значения наличие в помещении инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале (чердаке) или других помещениях и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещение, уже выделенное для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома.

И наоборот, помещение, не выделенное для самостоятельного использования, может перейти в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Например, если в момент приватизации первой квартиры в доме помещение подвала использовалось в качестве подвала, тогда, независимо от того, как объект использовался впоследствии, он подлежит исключению из Реестра собственности Санкт-Петербурга и должен быть признан общедомовым имуществом. В случае, если объект, первоначально учтенный в качестве подвала,  на момент приватизации первой квартиры использовался под иные цели: под офис или магазин, тогда объект не может быть признан общедомовым имуществом.

Таким образом, при определении наличия или отсутствия у жильцов многоквартирного дома права на нежилые помещения в нем как на общедомовое имущество имеет значение фактическое использование объектов на дату приватизации первой квартиры в доме: в качестве объекта, необходимого для эксплуатации дома, или в качестве объекта с самостоятельным назначением – магазин, контора, склад и т.д.

Данная позиция также размещена на официальном сайте прокуратуры Санкт-Петербурга в сети «Интернет» по адресу http://procspb.ru в разделе «Правовое просвещение».

Соответственно, если помещение признано на Комиссии общим имуществом дома, то помещение подлежит исключению из Реестра собственности Санкт-Петербурга (при необходимости производится государственная регистрация прекращения права собственности Санкт-Петербурга в ЕГРП на данное помещение) и передаче жильцам многоквартирных домов, ТСЖ и другим жилищным кооперативам для использования под нужды граждан.

В случае перехода помещения в общедолевую собственность расходы на его содержание несут собственники помещений в многоквартирном доме.

Отдельно стоит обратить внимание на то, что выявление нежилых помещений, обладающих признаками общего имущества и при этом находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, осуществляется в рамках инвентаризации государственного имущества Санкт-Петербурга, а также на основании обращений исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга, юридических  и физических лиц.

ТСЖ, жилищные кооперативы, специализированные потребительские кооперативы, граждане и другие заинтересованные лица могут инициировать процедуру проведения КИО правовой экспертизы в отношении нежилого помещения, обладающего признаками общедомового имущества и находящегося в собственности Санкт-Петербурга, направив соответствующие обращения в КИО.

Не теряя времени

На сегодня КИО предусмотрел возможность заключения с ТСЖ и др. кооперативами договоров безвозмездного пользования в отношении нежилых помещений, обладающих признаками общего имущества многоквартирного дома, до момента признания их общедомовым имуществом и исключения из Реестра государственной собственности.

Договоры безвозмездного пользования могут быть заключены на основании  заявок ТСЖ и др. кооперативов, поданных в КИО.

С соответствующим заявлением ТСЖ, жилищные кооперативы и специализированные потребительские кооперативы могут обратиться в КИО в отношении помещений, еще не признанных общим имуществом многоквартирного дома, но обладающих соответствующими признаками, и в отношении которых проходит процедура установления правового статуса.

Заявление необходимо подать с приложением следующего пакета документов:

1.                Устав (Положение) юридического лица со всеми зарегистрированными изменениями и дополнениями;

2.                Выписка из протокола об избрании или приказ о назначении на должность руководителя лица, действующего в силу закона, Устава (Положения) от имени юридического лица без доверенности;

3.                Доверенность, выданная юридическим лицом за подписью его руководителя и скрепленная печатью организации (в случае, если заявка подается представителем);

4.                Уведомление (информационное письмо) об учете организации в Едином государственном реестре предприятий и организаций, выданное Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (Петростат);

5.                Свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе;

6.                Свидетельство о регистрации юридического лица в ЕГРЮЛ.

На сегодняшний день на основании заявок от ТСЖ КИО заключено лишь 3 договора безвозмездного пользования, поэтому КИО призывает граждан быть активнее в данном вопросе.

О судебном порядке

Признание и отнесение помещений к общедомовому имуществу может быть осуществлено как во внесудебном порядке, так и в судебном по иску жильцов многоквартирного дома. В судебном порядке граждане могут оспорить право государственной собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение, находящееся в собственности Санкт-Петербурга и обладающее признаками общего имущества дома. Также граждане могут выйти с иском в суд о признании продажи нежилых помещений, обладающих признаками общего имущества дома, незаконной.

Кроме того, на сегодня АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» по поручению КИО проводит дополнительную экспертизу комплектов документов по объектам, представленным на приватизацию, и по которым были объявлены торги. В случае выявления среди выставленных на торги объектов помещений, обладающих признаками общего имущества многоквартирного дома, торги в отношении таких объектов отменяются, а документы возвращаются в КИО для дополнительного анализа с целью недопущения вовлечения в хозяйственный оборот общедомового имущества.

Справка

Согласно нормам действующего жилищного законодательства Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности также общее имущество в многоквартирном доме.

К такому имуществу согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации относятся, в частности, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения  в данном доме оборудование (технические подвалы), иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает у собственников жилых или нежилых помещений в многоквартирном доме в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещение в таком доме и не требует обязательной государственной регистрации.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.